26.02.2009

Mietrecht: Urteil des BGH vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06

Eine vom Vermieter in einen Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.

Grundsätzlich ist bei Gewerberaummietverträgen die Einschränkung des Minderungsrechts auch formularmäßig möglich. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB der eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung zu Ungunsten des Mieters nur für Mietverhältnisse über Wohnraum ausschließt.

Nicht möglich ist es aber auch im Gewerberaummietvertrag das Recht auf Mietminderung gänzlich auszuschließen oder an ein Verschuldenserfordernis zu knüpfen. Möglich ist nur, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass er zunächst die Miete in voller Höhe zahlen muss und dass dann, wenn der Anspruch auf Mietzahlung über einen bestimmten Zeitraum tatsächlich gemindert war, die zuviel gezahlte Miete zurückverlangt werden kann.

Ist eine Klausel in diesem Sinne ungenau formuliert, so dass nicht feststeht, welche der beiden beschriebenen Regelungen gewollt war, geht dies zulasten des Verwenders. Es ist anzunehmen, dass gerade die unzulässige Regelung vereinbart werden sollte. Diese Klausel ist unwirksam. Es gelten die gesetzlichen Regelungen.