28.07.2016

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete, Umlagefähigkeit der Pflegekosten für eine der Öffentlichkeit zugängliche Garten- oder Parkfläche, Umlagefähigkeit von Kosten für die Müllbeseitigung in Außenanlagen (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33/15)

Leitsatz:

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung Senatsurteil vom 13.01.2010, NZM 2010, 274).

Entscheidung:

Der BGH hat entschieden, dass Kosten für die Pflege von Grünanlagen, die im Eigentum des Vermieters stehen, jedoch nicht ausschließlich der Nutzung durch die Mieter des Objekts dienen, sondern auch durch die Öffentlichkeit bzw. sonstigen Dritten genutzt werden können, nicht mehr als umlagefähige Nebenkosten anzusehen sind. Durch die Widmung der Nutzung der Flächen durch die Öffentlichkeit sei der erforderliche „Bezug zur Mietsache“ verlorengegangen. Dieser sei aber in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs Voraussetzung für die Umlagefähigkeit von Kosten. 

Er hält jedoch fest, dass Kosten der Pflege von Außenanlagen unabhängig davon umlegbar sind, ob Verunreinigungen durch Dritte verursacht worden sind. Einer in der Literatur vertretene Gegenansicht erteilt der BGH eine Absage. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzte „selbstverständlich“ eine regelmäßig Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Das gelte auch für den Aufwand, der durch die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entsteht, die von dritter Seite (und nicht ausschließlich durch Mieter) verursacht worden seien.

Fazit:

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der „bestimmungsgemäße Gebrauch“ im Sinne dieser Vorschrift setzt einen Gebrauch ausschließlich durch die Mieter des Gebäudes (und nicht durch die Öffentlichkeit oder sonstige Dritte) voraus.