27.11.2019

Änderungen eines Grundstückskaufvertrages sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist.

Mit Urteil vom 14.09.2018 (V ZR 213/17) hat der 5. Zivilsenat des BGH seine vom Reichsgericht übernommene Rechtsprechung zur Formfreiheit von Änderungen von Grundstückskaufverträgen nach erfolgter und bindend gewordener Auflassung bestätigt.

An dieser Rechtsprechung war im juristischen Schrifttum zuletzt zunehmend Kritik aufgekommen. Die Kritiker verwiesen in erster Linie darauf, dass der historische Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass die Auflassung nicht zusammen mit dem schuldrechtlichen Grundgeschäft beurkundet, sondern erst dann vor dem Grundbuchamt erklärt werde, wenn die wechselseitigen Verpflichtungen aus dem Grundgeschäft im Übrigen erfüllt worden seien. Die heutige Gestaltungspraxis sähe indes anders aus, da - nicht zuletzt aus Gründen der Gebührenersparnis - die Auflassung in aller Regel in die Grundstückskaufvertragsurkunde mit aufgenommen werde und über verfahrensrechtliche Gestaltungen der Eigentumsübergang auf den Käufer vor Kaufpreiszahlung verhindert werde.

Diese Kritik hat den 5. Zivilsenat des BGH allerdings nicht zu einer Änderung seiner Rechtsprechung bewogen. Die Beurkundungspflicht des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB solle insbesondere den Veräußerer und den Erwerber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen durch die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen. Dieser Warn- und Schutzfunktion sei aber dann Genüge getan, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet wurden und diese zudem die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen abgegeben haben. Dies sei der Fall, wenn die Auflassung bindend geworden ist, da die Vertragsparteien ihre jeweiligen Leistungshandlungen dann unwiderruflich erbracht haben. Hierfür mache es keinen Unterschied, ob die Auflassung - wie heute regelmäßig - zusammen mit dem Kaufvertrag oder - wie früher in aller Regel - später beurkundet wird.

Die skizzierte Entscheidung des 5. Zivilsenats des BGH schafft Rechtssicherheit in einem ganz wesentlichen Bereich. Der Senat sieht in der für beide Parteien eines Grundstückskaufvertrages bindend gewordenen Auflassung eine Zäsur, ab der nachfolgende Änderungen des Grundstückskaufvertrages formlos möglich sind, also nicht mehr der notariellen Beurkundung bedürfen. Von der Formfreiheit ausgenommen ist freilich die Begründung neuer selbständiger Erwerbs- und/oder Veräußerungspflichten.

 

Rechtsanwalt David Wöhler