14.12.2017

Synergien in der Immobilienprojektentwicklung nutzen

„Crowdfunding ist etwas für Unternehmen, die kein Geld von der Bank bekommen.“ – So lautete früher ein Vorurteil von Kritikern des Crowdfunding. Zwischenzeitlich wird Crowdfunding mehr und mehr von Unternehmen mit einer äußerst gesunden Bonität eingesetzt. Besondere Beliebtheit findet das Crowdfunding bei Immobilienprojektentwicklungen. 

Angesichts der vergleichsweise niedrigen Summen, die für Immobilienprojektentwicklungen eingespielt werden, ist klar, dass Crowdfunding lediglich eine Komplementärfinanzierung darstellt und die klassischen Finanzierungsformen wohl kaum zu ersetzen vermag. Erfahrungsgemäß bewerten Banken Crowdkapital als Eigenkapital. Grund hierfür ist, dass Crowdkapital meist über Nachrangdarlehen eingesammelt wird. Im Zweifel werden also die übrigen Gläubiger vor den Crowdkapitalgebern befriedigt. 

Um eine Immobilienprojektentwicklung für einen CrowdInvestor darstellbar zu gestalten, müssen regelmäßig ganz wesentliche Schritte bereits vollzogen sein: 

(1) Das Grundstück muss bereits erworben sein oder aber der Erwerb gesichert sein.
(2) Das Baurecht muss gegeben sein. Hierfür müssen die wesentlichen Planungsleistungen bereits erbracht sein.
(3) Die Durchführung des Baus muss gesichert sein. 

Wenn die Entwicklung schon so weit fortgeschritten sein muss, stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand einer Crowdfinanzierung dann überhaupt noch lohnt. Für einen professionellen Projektentwickler liegt der Vorteil zunächst darin, dass Kapital, das nach Auszahlung des Crowdkapitals nicht mehr benötigt wird, für andere Projektentwicklungen verwendet werden kann. 

Die eigentlichen Vorteile des Crowdfunding liegen aber noch in ganz anderen Bereichen. Ein Beispiel: Crowdinvestoren, die bis zu 10.000 EUR in ein bestimmtes Crowd-Projekt investieren dürfen, sind solche, die nach ihrer Selbstauskunft über ein frei verfügbares Vermögen in Form von Bankguthaben und 

Finanzinstrumenten von mindestens 100.000 EUR verfügen. Sie kommen also auch als Käufer einer Eigentumswohnung in Betracht. Gewinnt ein Immobilienprojektentwickler, der ein größeres Objekt aufteilt, das Vertrauen von Crowdinvestoren, macht er diese gleichzeitig auf sein Produkt aufmerksam. In Zeiten des Anlagedrucks kann dies durchaus vorteilhaft sein. 

Wie kann das Vertrauen von Crowdinvestoren gewonnen werden? – Sicherlich entfalten im Markt etablierte Plattformen eine Sogwirkung: die Auswahl eines Projekts durch eine Plattform stellt zwar unter rechtlichen Gesichtspunkten keine Empfehlung dar. Gleichwohl besteht eine faktische Ausstrahlungswirkung. Investoren, die bereits erfolgreich über eine Plattform investiert haben, stehen einer weiteren Investition über die gleiche Plattform wieder offener gegenüber. 

frostlaw.de hat ein Konzept entwickelt, wie durch eine geplante Verzahnung von digitalen Medien, Planern und ausführenden Unternehmen mit der Crowd die Vorteile des Crowdfunding optimiert werden. Durch die von der HOAI geschaffenen Möglichkeiten und durch eine gezielt auf die Crowdfinanzierung zugeschnittene Vertragsgestaltung werden Möglichkeiten generiert, die einen echten Vorteil für Immobilienprojektentwickler darstellen, der über die reine Komplementärfinanzierung hinausgeht. 

Rechtsanwalt Dr. Matthias Frost