16.10.2015

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13)

Leitsatz:

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06).

Sachverhalt:

Der Mieter hatte im Jahr 2008 eine Wohnung angemietet, wobei zwischen den Parteien streitig war, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert war oder nicht. Im Mietvertrag befand sich eine Abgeltungsklausel, mit der der Mieter zur quotalen Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen in Geld verpflichtet wurde. Mit der Klage nahm der Vermieter den Mieter nach Ende des Mietvertrages wegen exzessiven Rauchens, unterlassener Schönheitsreparaturen und hilfsweise aus der Quotenabgeltungsklausel in Anspruch.

Entscheidung:

Die hier relevante Anspruch aus der Quotenabgeltungsklausel hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH sei eine Quotenabgeltungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich unwirksam. Die Benachteiligung sei darin zu sehen, dass die Klausel vom Mieter die Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung aufgrund mehrerer hypothetischer Betrachtungen verlange, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulasse. Der Mieter könne den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht zuverlässig ermitteln.

Denn für den durchschnittlichen und verständigen Mieter sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses nach seinem individuellen Nutzungsverhalten vorliegen werde. Die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Zudem sei für die Ermittlung einer Kostenquote die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten würde. Vom Mieter werde daher verlangt, bei Vertragsschluss seine Zahlungspflicht am Ende des Mietverhältnisses aufgrund eines zukünftigen, hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar.

Offengelassen hat der BGH dagegen, ob Quotenabgeltungsklauseln unter dem Aspekt des Transparenzgebots überhaupt wirksam formuliert werden können. Das Transparenzgebot verlange jedoch vom Verwender der Klausel nur, Rechte und Pflichten des Vertragspartners im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen klar und durchschaubar darzustellen. Dies könne gegen einen Verstoß sprechen.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH wie erwartet (s. Mandantenrundbrief April 2015, S. 4) einmal mehr die Rechte von Mietern im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen. Denn die Pflicht zur anteiligen Übernahme von Kosten bei Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen entfällt damit. Quotenabgeltungsklauseln können in Zukunft nicht mehr wirksam in Mietverträgen vereinbart werden und sollten daher aus Sicht eines Vermieters auch nicht mehr aufgenommen werden.

Für Altverträge gilt jedoch nach dem BGH weiterhin, dass unwirksame Quotenabgeltungsklauseln nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen (BGH, Beschluss vom 18.11.2008, Az.: VIII ZR 73/08). Dennoch sollten Vermieter ihre bislang verwendeten Klauseln anwaltlich überprüfen lassen.